18.11.2008 Преимущества ОСМД в случае взятия дома на баланс Процедура передачи дома на баланс ОСМД регулируется постановлением Кабинета министров Украины «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».
Один из сильных доводов взятия дома на баланс ОСМД — оформление государственного акта на право собственности на земельный участок. Жители же коммунальных домов живут на земле, принадлежащей не им самим, а городу. Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19.06.1992 г. №2482-XІІ предоставил гражданам право получить в собственность квартиры, но не предусмотрел их права собственности на прилегающий земельный участок. Очевидно, причиной такой неурегулированности стало отсутствие земельного кадастра во время принятия этого закона. Лишь со вступлением в силу Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. №2768-ІІІ (с 01.01.2002 г.) придомовые территории государственной или коммунальной собственности начали предоставляться в постоянное пользование или в собственность ОСМД (в Германии, например, право собственности на земельный участок неотъемлемо от права собственности на дом).
При условии оформления объединением права собственности на землю капитальный ремонт, реконструкция дома могут быть выполнены лишь по разрешению и под контролем ОСМД. К тому же, если объединение взяло дом на свой баланс, появляется возможность получения средств из госбюджета на ремонты, даже капитальные.
Владельцы квартир, как правило, желают управлять своим домом самостоятельно. Это и понятно, ведь в последнее время участились случаи оборудования на первых, подвальных и цокольных этажах ресторанов, кафе и других подобных заведений без согласия на то владельцев, а также сооружение мансард, разного рода надстроек, которых большинство домов просто не могут выдержать по техническим причинам.
Более того, самостоятельно содержа собственные дома, ОСМД могут постоянно анализировать свои расходы, искать пути экономии в использовании тепловой энергии и воды, сдавать в аренду нежилые помещения, получая за это дополнительные средства.
Процедура передачи дома на баланс ОСМД
Регулируется постановлением Кабинета министров Украины «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. №1521, которым утвержден Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс (далее — Порядок).
Согласно Порядку, объединение должно провести общее собрание и составить протокол о согласии принять дом на баланс. В протоколе приводится список представителей ОСМД, которые от его имени будут входить в состав комиссии по принятию-передаче дома. Возглавляет такую комиссию председатель правления объединения. После этого ОСМД обращается к балансодержателю с соответствующим заявлением, к которому прилагается вышеупомянутый протокол.
Если дом пребывал в коммунальной собственности, то районный или областной совет, в собственности которого он находится, на своей сессии принимает решение о его передаче на баланс. Районная госадминистрация выдает распоряжение о создании комиссии и назначает уполномоченную организацию (как правило, это коммунальное предприятие), которая вместе с ОСМД начинает работу по передаче дома на баланс объединения. Датой передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс считается дата подписания акта передачи-принятия.
Документы для передачи дома на баланс объединения
Передача дома на баланс ОСМД осуществляется на основании плана земельного участка, технического паспорта дома, планов этажей, схем инженерного оборудования, в том числе холодного и горячего водоснабжения, канализации, тепло-, электро-, газоснабжения, домовых книг и подобного. Передача с баланса на баланс должна быть выполнена в двухмесячный срок после поступления соответствующего обращения.
Следует отметить, что планы этажей и технические паспорта сегодня часто отсутствуют, поскольку многие годы жилищно-эксплуатационные организации не заказывали их изготовление в БТИ, а сохранившиеся — давно устарели. В таком же состоянии схемы инженерного оборудования, ведь в них уже давно не вносят необходимых исправлений и уточнений.
Согласно постановлению Кабинета Министров Украины «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров от 11 октября 2002 г. №1521» от 22.09.2004 г. №1242, в случае утери план земельного участка, технический паспорт дома или техническая документация изготовляются или восстанавливаются за счет
предприятия, учреждения или организации, с баланса которых передается жилой комплекс или его часть, и эта работа должна быть выполнена в течение месяца после поступления соответствующего обращения от ОСМД.
Однако это положение не выполняется. Жилищно-эксплуатационные организации отказываются от этой работы, ссылаясь на отсутствие средств. Потому объединения, заинтересованные во взятии дома на баланс, за собственные средства восстанавливают технические паспорта, планы этажей, получают информацию из земельного кадастра о придомовой территории. Следует помнить, что на изготовление этой документации понадобится достаточно длительное время и за каждую справку необходимо платить.
Составляя акт принятия-передачи жилого комплекса, ОСМД должно руководствоваться образцом, приведенным в Порядке №1521. На самом деле образцу не стоит механически подражать, поскольку он несовершенен. Необходимо учитывать индивидуальность жилго комплекса, его составляющие. Например, при передаче дома, имеющего нежилые встроенные помещения, подсобные надворные здания, в акте следует отмечать их площадь. Если же строго следовать образцу, то правовую ситуацию можно истолковать так, будто передается исключительно жилая площадь, а не весь дом.
Инвентаризация дома для взятия на баланс ОСМД
Для взятия на баланс дома ОСМД необходима инвентаризация. Исключение могут составлять случаи, когда она проводилась в том же году, что и процесс передачи, причем лишь при условии, что состояние дома за это время не изменилось.
Инвентаризация нужна прежде всего для того, чтобы объединение получило технический паспорт с планами этажей с учетом всех перепланировок и переоборудований дома. Обратите внимание: ОСМД необходимо на момент получения баланса на себя иметь документальное свидетельство о состоянии дома. Ведь согласно законодательству балансодержатель должен следить за этим состоянием и давать (или не давать) согласие на перепланировку и переоборудование, а это уже связано с наступлением ответственности за нарушение порядка.
В акте принятия-передачи дома на баланс отображаются результаты осмотра и испытаний элементов жилого комплекса или его части. Для этого стоит сделать полное обследование дома и составить смету стоимости работ, которые должен был выполнить прежний владелец при его передаче. Это значит, что ОСМД начинает нести ответственность за состояние дома сразу после взятия его на баланс, а бывший владелец обязан перечислить объединению средства на ремонтные работы — этого требует Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывших владельцев, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.1992 г. №572.
Для ОСМД акт передачи-принятия, приложением к которому является акт обследования дома, становится той отправной точкой, с которой начинается его деятельность как балансодержателя. В этом документе перечисляются недостатки, с которыми дом попал к ОСМД — поэтому новый балансодержатель освобождается от ответственности за них.
Даются средства из госбюджета
Для выполнения Общегосударственной программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства, в том числе для удешевления привлеченных с этой целью кредитов, предусмотрены субвенции из госбюджета на реконструкцию домов — начиная с ремонта лифтового хозяйства и заканчивая капитальным ремонтом.
Порядок использования в 2008 году средств, предусмотренных в государственном бюджете, утвержден постановлением КМУ от 19.03.2008 г. №225. Для получения субвенций объединение должны подать в соответствующие органы бизнес-планы или проекты.
И последнее: правительство не предусмотрело расходы на юридическую помощь, в которых нуждается ОСМД. Но эти расходы целесообразно включать в обязательные платежи владельцев квартир.
-----------------------------------------------------------------------------------
«Прежде всего, это самоуправление. Оно, в свою очередь, может осуществляться двумя путями. Первый — это когда председатель ОСМД сам становится управляющим и тянет всю ежедневную работу. Но не всегда среди совладельцев дома можно найти человека, готового и способного к этому делу. В таком случае ОСМД может нанять управляющего со стороны, которому правление делегирует часть своих функций. И управляющий по доверенности объединения подписывает договоры, нанимает рабочих, контролирует оплату коммунальных услуг.
Еще один вариант — правление ОСМД обращается в независимую управляющую компанию, которые сейчас создаются для ведения бизнеса в коммунальном хозяйстве.
Есть и четвертый способ — создается ассоциация из нескольких ОСМД, и правления объединений передает ей некоторые свои функции. А потом уже ассоциация создает собственную управляющую компанию, которая и обслуживает все дома, в нее входящие.